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昆明限购了,成功地引起了外地人的注意

2018-07-23 网络整理

7月1日,昆明市政府办公厅发布了最新版限购政策。

政策原文截图

根据昆明市政府发布的《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下称《通知》),从7月1日起:

暂停向在昆明市主城五区(包括三个国家级开发区)已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房(可以买二手房);

未满18周岁的非云南户籍人士,禁止购买新建商品住房(可以买二手房);

年满18岁的非云南户籍人士,如果在限购区域没有住房,则可以在昆明限购区域内购买一套新建商品住房(可以买二手房);

新建商品房一年内售价上浮不得超过6%。

从市场的舆论看来,昆明市此次出台新一轮房地产调控政策并不意外。

在今年5月,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈全国12个重点城市负责人(包括昆明)。在约谈后,成都、海南、西安、长春、哈尔滨等城市相继跟进最近调控政策,昆明地产圈认为,昆明调控政策也将呼之欲出。5月结束,政策并没有如期而至。

6月初,央视点名昆明、贵阳这两座城市的房价上涨引人瞩目。6月,昆明楼市没有任何调控的信号和动作。

6月27日,住建部等7部门联合发布通知称,今年7月初至12月底,将在北京、上海、昆明等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

昆明终于绷不住了!在多方压力之下,,7月1日,昆明市出台新一轮房地产调控政策。从此次昆明出台的限购政策来看,云南本省人不限购,外省人士限购一套,但二手房不限购。

或许是一次“反向调控”

酝酿了近两个月才落地的调控新政,本以为是一次调控“大招”。但对比成都、西安、长沙等二线城市的限购政策,我们会发现,昆明的限购政策形同虚设,对于投资需求几乎没有任何限制作用!反而在提醒外省人士,“全国各地的成年人都可以来昆明买一套房”。

昆明为什么会出现“宽松”的限购政策?

①外省购房比例高,力度大有风险

从锐理机构得到数据显示,昆明外人购房人群的比例逐年升高:

2015年,昆明本地人购房比例65%,外省人群约占15%;

2016年,昆明本地人购房比例50%,外省人群约占25%;

2017年,昆明本地人购房比例40%,外省人群约占36%;

近期,昆明一楼盘开盘,300多套房源,据售楼部透露,外地购房者占80%。

外来投资比例过高对于城市发展肯定不利,需要激发本地人的购房热情。

②市场热度越来越高,被迫调控

想住通过对昆明市场的监测发现,自2016年下半年,云南昆明的房价就开始上涨行情,截至目前已经持续上涨了两年。根据国家统计局七十个大中城市数据显示,2017年下半年至2018年上半年,昆明新建商品房价环比涨幅也是全国最大的。

今年3月,昆明新盘开盘基本上能短期内清盘。

4月,大部分楼盘推新已经能达到“日光”。

5月,昆明一个楼盘开盘销售的现场,114套房源开盘10秒钟全部被秒杀。

在火爆的市场行情下,被中央多次点名及约谈后,政策终于落地!

通过对市场的分析后,我们发现,昆明的限购政策是充分考虑了商品房市场结构的。如果对外来人群用“一刀切”的方式进行限购,单纯依靠昆明本地人对商品房市场的消化,地方发展或许会受到很大的阻碍。

参考市场走在昆明之前的成都,昆明此次的“七一调控”和2016年10月成都的第一轮调控非常相似。根据成都楼市2017-2018年政策的叠加和市场规律,我们发现,适当的限购政策能激发本地人的购房热情。

二手房市场会不会受影响?

值得注意的是,本次限购并未涉及二手房,同时还将开启新盘限价:新建商品房一年内售价上浮不得超过6%。部分的需求量或许会因为限购转向二手房市场,但结合昆明的市场现状,预计影响会比较小。

由于之前昆明新房没有限价,我们发现昆明同板块区域,新房普遍比周边二手房贵2000-5000元/㎡,新房价格明显过高。但是,在昆明,即便在二手房价格有优势的情况下,很多买房人也习惯性把二手房当成备选。有很强的三四线城市的特色。政策对二手房的价格在短期内也很难体现。

但是我们依然可以参考目前昆明二手房价格的趋势。

昆明二手房价涨幅(来源:安居客)

通过安居客的数据了解到,昆明7月二手房均价 11177 元/m2,环比上月上涨 1.45% ,同比去年同期上涨 22.61%。昆明二手房价格在今年3月份以后才开始有一个较大幅度的上涨。市场对二手房价格的敏感度在上涨。

此次昆明的调控政策力度相对较轻,并不会打消市场的积极性,热度依然会持续。当然,也告诉我们一个道理,昆明的市场是极其脆弱的,一旦限制了外来人购房,昆明这个城市很快会被人遗忘。

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