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广州30岁房哥68套房,他的投资很失败!

2019-01-15 网络整理

  其中,21套商铺全部一次性付款,5套住宅全部一次性付款(越秀2套、天河2套、荔湾1套)!

  42套公寓有20套一次性付款,有22套首付5成,贷款共计935万,分三年还清。

  据说该男子目前月供30万+,他说压力不大。

  消息一出,网友们纷纷炸了,都表示隔着屏幕都闻到了人民币的味道,更有网友表示,这才是高端玩家的买房方式!

  当然,由于目前我们无法联系到房哥,也无法确定消息是否属实。

  不过,我们作为一个专业的地产公众号,帮房哥算了一笔账,如果这68套资产属实的话,总价值可能还够不着一个“小目标”。

  另外,我们深入分析之后还发现,房哥这种闭着眼睛买房的投资方式,简直太失败了!

  为什么这么说呢?且听我细细道来。

  1,投资房产集中在一个城市。

  俗话说得好,鸡蛋不能放在一个篮子里。

  然而房哥的68套房,一股脑都买在了广州

  地产圈有句老话,投资房产就是投资一个城市。

  从广州的人口流入情况、经济和政策情况来看,无疑广州是一个值得投资的城市。不过有一个问题,鸡蛋放在同一个篮子里,如果遇到风险,那就一碎碎一篮。

虽然广州相比其他二三线城市来说,风险还是比较小,但是从最近情况来看,未来几年的投资市场也是暗流涌动。

  虽然广州相比其他二三线城市来说,风险还是比较小,但是从最近情况来看,未来几年的投资市场也是暗流涌动。

  首先,2019年中国楼市调控还是“房住不炒”,以稳为主,这个局势对投资客来说并不算友好。

  2019年,投资型房产的收益时间会拉长,过冬信号已经很明显,如何在2019年保证稳定的租金回报,才是房哥应该考虑的问题。

  2,数量多,没有优化

  房哥的68套房,在数量上确实很惊人,,但是也暴露了房哥的投资短板:

  投资数量多,没有做到优化。

  首先,房哥走的这条路就是简单粗暴的“买买买”,在量上取胜,但是具体的分配没有做好。

  像是房哥所持有的房产中,商铺和住宅共63套,但住宅只买了5套,而且5套住宅均集中在荔湾、越秀、天河区。

  从投资角度上看,这三个区域的房价已经处于高位了,未来很难会有较大的上涨幅度。而像是一些比较有潜力的新区,房哥反而没有入手。

  3,公寓商铺占比太高

  或许受到限购的影响,房哥买了很多的公寓和商铺,68套房中,共有42套公寓,21套商铺,总占比去到92%。

  先说说商铺,俗话说得好,好商铺能一铺养三代,但是如果买错了,可能要面临三代养一铺的风险。

  另外,商铺产权时间短,首付比例高,税费也高。加上现在有电商对实体经济的冲击,实体商业的发展并不好。所以,投资商铺的风险性其实很高,有些产品的回报率也可能没有那么好。

再说说公寓,自广州放开公寓限购之后,公寓又火了一把。

  再说说公寓,自广州放开公寓限购之后,公寓又火了一把。

  公寓的投资属性是由几个方面决定的:

  一是所在区域有无大型商圈或写字楼;

  二是所处区域的租金回报率;

  三是所在区域公寓的数量。

  公寓所在区域有无大型商圈与写字楼,是你的公寓是否有投资价值的前提。如果周边根本连人都没几个,那你最好祈祷哪天灰尘可以卖钱。

  所在区域的租金回报率就不用说了,决定你的公寓能不能给你赚钱。还有一个容易被忽视的因素是:周边公寓的数量。

  如果一个片区,周边公寓已经过于饱和,那么竞争力会有所下降,直接影响租金以及出售容易度。

  另外,后期公寓的转手也是个大问题。大家都知道,公寓出让税费高昂,加上广州公寓市场饱和,未来是否有人接盘,也是房哥该担心的事。

  4,贷款总额太大,高杠杆入市。

  从房哥的还款方式上,除去部分是全额购房,还要还935万的贷款,月供已经去到了30万+。

  虽然房哥自己觉得压力不大,但是在市场波动期,高杠杆入市其实是比较危险的做法。

  加上2019年被称为“经济寒冬”,如果因为失业导致资金链断裂,房子可能会被银行回收。

  然而中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限追诉的。也就是说,如果房子价格大幅下跌,居民所持有的住房市值低于贷款,资不抵债,成了“负资产”,也无法断供申请破产。

这就意味着,如果房民选择“断供”,不仅房子会被银行收回,还必须打工还债,直到全清。

  这就意味着,如果房民选择“断供”,不仅房子会被银行收回,还必须打工还债,直到全清。

  5,政策变动风险

  2019年,房产税出台的可能性非常高,届时,房哥这种手中持有多套房的人就是“高危群体”。

  届时房产税有可能按照手上持有的物业数量,或者面积段进行征收,这种情况下,房哥或要缴纳高额的税费。

  此外,政策随时的变动也会对投资客产生影响,像是之前曾出台的限售、公寓不允许转手个人等等,都会对投资者的资产流动性进行限制。

  分析完这些,我们再简单说几句。

  30岁有几千万资产的人成功得让人羡慕,但此房哥的几千万是别处赚回来的,还是炒房炒出来的,从新闻里看不出来。

  因此,大家羡慕的是他有几千万资产的成功,而不是有68套房的成功。如果他只有一套房,同时拥有几千万现金,难道大家就不以为然了么?

  最后,我们还是建议各位投资者:

  理性投资,小心入市。步子迈大了除了能提前到达终点,也有可能扯到蛋。

本文首发于微信公众号:广州PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:崔晨 HX015)

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