当前位置: 主页 > 评论 > 正文

19美元的轮回交易 瑞安建业为何回购已转手的成都项目股权

来源:网络整理

观点地产网 卖卖卖之后,瑞安建业这次终于做了次回购,标的正是此前几经转手的成都“瑞安·城中汇”项目19%股份权益,代价与三年前售出时无异,即为19美元(合计人民币约128元)。7月24日,瑞安建业有限公司发布公告宣布了上述交易。

观点地产新媒体查阅公告,2014年6月26日,瑞安建业间接全资附属公司瑞安中华汇地产有限公司,曾与辉顺订立买卖协议,瑞安中华汇向辉顺出售雅泉有限公司19%股份并授出卖出选择权,代价为销售股份的面值19美元;同时,辉顺向雅泉有限公司提供本金总额达4876万美元(相等于约3.8亿港元)的股东贷款,贷款按年利率13%计息。

瑞安建业此次宣布,于2017年7月24日,辉顺行使该卖出选择权,要求瑞安中华汇按股东协议的条款以代价总额19美元向其收购所有销售股份。此外,雅泉已偿还欠付辉顺的所有股东贷款本金额连应计利息,总额为6240万美元(相等于约4.84亿港元)。

公告资料显示,雅泉的主要资产是位于成都金牛区的瑞安·城中汇项目,包括住宅、服务式公寓、零售商铺、办公室及停车位。

回溯其历史,自2008年初被瑞安建业买下以来,该项目的股权就一直处于出售与被售出的轮回中。

只是,近年来一直在出售物业套现止损的瑞安建业,这次为何选择了回购股权?

时隔九年的自持商业

2008年2月,瑞安集团旗下上市公司瑞安建业和中华汇房产以7.87亿收购东方家园成都金牛置业有限公司,从而接手位于成都市金牛区二环路与解放路相邻地块。随后,瑞安建业将项目定位为区域内首个集居住、办公、购物为一体的城市综合体,并公布案名为瑞安·城中汇,2009年,项目正式破土动工。

经历了近十年的开发、销售,瑞安·城中汇目前仅剩公寓产品待开盘,以及商业业态部分。而根据瑞安建业2016年年报显示,瑞安正着手为四个位于成都、重庆、沈阳和天津的商场进行优化及重新定位。其中提到,瑞安·城中汇的商场总楼面面积为4万平方米,预计于今年7月开幕。

虽然截至目前瑞安·城中汇的商场部分还未正式开业,但从其年报可以看出,商业部分将很大概率由瑞安建业自持。由此,瑞安建业选择在此时回购19%股权亦并不难理解。

公开资料显示,瑞安在西南片区仅有成都瑞安·城中汇和重庆创汇·首座商业部分,其中重庆项目商场在重新定位后,截至2016年6月,该商场的出租率为64%。

对于城中汇商业项目,自启动以来,瑞安建业已对其定位进行了几轮调整了,由于购物中心本身占地面积不大,计划定位社区形态,而做什么类型的社区形态瑞安则一直在做调整。

有成都资深业内人士向观点地产新媒体指出:“瑞安·城中汇位于成都荷花池片区,属于服装类的批发市场,其优势在于区位周边的人口基数很大,但客群总类不是很高端。另外,片区周围有万达和龙湖的北城天街,必须要精确定位,才能吸附客流,因此项目本身具有一定的挑战性。”

另一方面,有业内人士分析,近年来,港资企业在内地房地产市场的传统优势减弱,从前,一二线城市热衷此类企业去做投资,给予了较好的土地优惠条件,但这几年,随着内地房企的不断发展,加上港资企业过于沉迷于传统的盈利模式,导致其在内地市场发展速度放缓。

截至2016年12月31日,瑞安建业年度净亏损按年上升23%,,年报称,集团继续在内地推行房地产资产变现计划。

而据上述成都资深业内人士透露,这几年,瑞安·城中汇一直有在市场上试水价格,不排除也有出售的意图。

19美元的轮回交易

事实上,瑞安·城中汇项目自2009年正式破土动工后,部分股权已曾多次辗转,以为项目获得融资。

2011年,瑞安建业将控制城中汇项目的雅泉公司49%股权让渡于领盛资本,后者支付代价4.4亿元。领盛表示,在未来三年,该项目将由领盛和瑞安建业共同开发。

随后的几年,由于持续在内地收购项目,且投资周期长的商业地产占比较大,瑞安建业现金流状况并不轻松。年报显示,2013年,瑞安建业整体亏损8.89亿港元。

为此,主席罗康瑞开始推行地产项目资产变现计划,2013年,瑞安建业先后出售了广州番禺和沈阳写字楼项目,累计套现20亿港元。

2013年底,瑞安·城中汇迎来首次推盘,均价约10000元/平方米。或许是出于对住宅业务前景的看好,2014年初,瑞安建业回购了出售给领盛资本的全部49%股权。

然而,2014年,成都楼市总体遇冷,加上瑞安建业上半年持续亏损5.73亿港元,瑞安建业不得不继续资产变现计划,其中就包括了本不在年报出售计划之列的瑞安·城中汇。

2014年1月,瑞安建业拟向融曦香港投资管理有限公司转让城中汇项目43.53%的权益。不过,由于买家无法提供人民币6.65亿元的委托贷款,双方于2014年6月26日订立终止契据。

为了套现止亏,瑞安建业立即寻觅新买家,最终向辉顺有限公司出售瑞安·城中汇项目19%股份及授出卖出选择权,代价为销售股份的面值19美元,同时,新买方辉顺将以定期贷款融资的方式,向雅泉有限公司提供本金总额4876万美元(相等于约3.8亿港元)的股东贷款,贷款将按年利率13%计息。

值得注意的是,除了频繁转让股权外,为刺激销售,瑞安建业甚至祭出了降价手段,2014年9月,瑞安·城中汇项目二次开盘时,该项目住宅均价仅为7600元/平方米,相比2013年底首推均价降价了近3000元。

时过境迁,据瑞安建业官网最新显示,该项目11幢住宅大楼的所有单位近乎售罄,当中333单位于2016年内签约售出。其中,开售至2016年7月底期间,共售出1846个住宅单位,录得销售额为人民币14.60亿元。

与此同时,罗康瑞并未停下“卖卖卖”的步伐,2016年12月,瑞安建业以人民币2.31亿元签订协议,出售全幢设有504个家居办公式单位的大楼。

截至目前,瑞安建业持有的房地产项目已由11个减至7个,包括成都瑞安·城中汇、重庆创汇·首座、广州瑞安·创逸、南京瑞安·翠湖山、上海翠湖天地御苑十八号楼、沈阳项目一期、天津威尼斯,以商业物业为主。

更多关于 评论 的文章:
推荐阅读